부동산에 대한 세금이 다양하게 있습니다. 특히 양도소득세에 대해서는 많은 관심을 가지고 있는데요. 부동산 투자를 통해서 높은 수익을 기대하는 분들도 계시지만, 이를 통한 투기를 막기 위해서 정부는 여러가지 정책을 펼치고 있습니다.
이런 상황에서 일반적인 다주택자에게는 부담이 생기게 되는데, 정부는 이런 문제를 해결하고 주거 안정을 위해서 1가구 2주택 양도소득세 면제조건 혜택을 주고 있습니다. 이번 포스팅을 통해서 세금면제 방법을 확인하여 혜택받아보시기 바랍니다.
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양도소득세
양도소득세는 개인이 재산을 양도할 때 생기는 수익에 대한 세금을 말하는데요. 부동산, 분양권, 주식에도 해당이 되는 세금입니다.
양도소득세 면제조건에 부합하면 세금 납부에 대한 부담을 덜수 있기 때문에 많은 사람들이 관심을 가지고 있는데, 꼼꼼하게 확인해보시기 바랍니다.
2024 양도소득세 달라지는 점
양도세 중과 한시적 배제가 2024년 5월 9일까지 입니다.
2022년 5월 10일 이후 규제지역 다주택 보유자가 양도하는 경우 일반세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트 중과세가 적용되는 다주택 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주는 혜택이 2024년 5월 9일 종료됩니다.
다주택 보유자가 2024년 5월 10일 이후에 규제지역 주택을 양도하면, 양도세 중과가 적용되기 때문에 주의하시기 바랍니다. 부동산 시장이 침체된다면 추가 연장될 가능성도 있겠으나, 현재 정책을 기준으로 전략을 세우시기 바랍니다.
양도소득세 계산 방법
양도소득세 과세 기준을 확인해보겠습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1400만원 이하 | 6% | – |
| 1400 ~ 5000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5000 초과 ~ 8800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8800만 초과 ~ 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5천 초과 ~ 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 초과 ~ 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
이 기준에 따라서 양도소득세 계산이 가능합니다. 국세청에서는 양도소득세 계산기를 제공하고 있으니 정확하게 확인해보시기 바랍니다.
양도소득세 면제조건
양도소득세 공제항목은 2가지로, 주택 취득시 필요한 경비와 유지에 필요한 경비를 공제해줍니다.
주택을 취득할 때 필요 경비는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용이 포함되며, 유지할 때 필요 경비는 주거공간 유지 또는 확장을 위한 투자비용 모두 포함됩니다.
1가구 1주택일 경우 양도소득세 면제조건을 정리하면 다음과 같습니다.
| 조건 | 면제조건 |
|---|---|
| 보유 기간 | 최소 2년 이상 보유 |
| 매매 대상 주택 금액 | 12억원 이하 |
| 조정 대상 지역 | 2년 이상 소유 및 2년 이상 실거주 |
| 2018년 9월 이전 구매자(조정 대상 지역) | 보유 기간 및 실거주 기간에 따라 변동 가능 |
| 2018년 9월 – 2019년 12월 구매자(조정 대상 지역) | 2년 이상 소유 |
| 2020년 12월 이후 구매자(조정 대상 지역) | 1년 이내 이전 주택 매매 및 신주소로 전입 |
| 상속자 | 상속 시 비과세 |
| 합가, 결혼으로 주택 수 증가 | 10년 이내 이전 주택 매매로 비과세 가능 |
| 결혼으로 주택 수 증가 | 5년 이내 이전 주택 매매로 비과세 가능 |
비과세 조건
양도소득세 면제는 1가구 1주택을 2년 이상 보유했다가 매도해야 합니다. 이 때 매매가액은 12억원 이하여야 하며, 12억원을 초과하면 초과분에 대해서 세금이 청구됩니다.
주택 보유수
주택 보유수는 소유자가 가지고 있는 주택수가 아니라, 세대별로 계산을 합니다. 배우자와 자녀는 다른 곳에 주민등록이 되어 있어도 같은 세대로 간주합니다.
주민등록상 세대가 분리된 경우, 별도 세대로 판단하기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 만 30세 이상인 경우
- 혼인한 경우
- 국민기초생활보장법 상 기준 중위소득 40% 이상 소득이 잡힐 경우
1가구 조건이 판단되는 시점은 주택을 양도하는 시점이므로, 자녀가 미혼, 취업 전이라면 만 30세 이후까지 매매를 미루는 것도 좋습니다.
1가구 2주택 양도소득세 면제조건
22년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제가 시행되었고, 2024년 5월 9일 종료됩니다.
22년 5월 10일 이전에는 1가구 2주택자는 기본세율 +20%, 3주택자는 기본세율 +30% 중과세율이 적용되었는데, 현재 한시적 배제에 의한 양도소득세는 다음과 같습니다.
| 보유기간 | 조정지역 | 일반지역 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 45% | 45% |
| 2년 미만 | 기본세율 | 기본세율 |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
일시적 1가구 2주택
주택 취득 후 1년이 지나고, 이사를 목적으로 주택을 취득하여 일시적으로 1가구 2주택이 된다면 양도소득세 면제가 가능합니다.
단, 3년 내 기존 주택을 처분해야 1주택으로 판단하여 비과세가 적용됩니다. 하지만 새로 취득한 주택이 조정대상지역이라면 2년 내 기존 주택을 양도해야 합니다. 기간을 꼭 확인하시기 바랍니다.
결혼에 의한 1가구 2주택
결혼을 하고 나서, 본인과 배우자가 각 한 채씩 주택을 보유하고 있으면 일시적으로 1가구 2주택이 됩니다. 그 중에서 1주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
주택구매의 선 후를 따지기 어렵기 때문에, 어느 주택이든 혼인신고일로부터 5년 내 매도해야 하는 조건으로 혜택이 가능하니 잘 따져서 진행하시기 바랍니다.
부모님과 세대원 합가
자녀 및 부모님 모두 주택을 보유한 상태에서 부모님과 합가하면 자연스럽게 2주택이 되는데요. 집을 매도한다면 일시적 1가구 2주택으로 분류하여 비과세 혜택이 가능합니다.
하지만 합가할 때 비과세 혜택을 위한 조건이 있으며, 필수 조건입니다.
- 부모님 중 한 분의 연세가 60세 이상
- 부모님과 합가 이후 10년 이내 처분
부모님 사망에 따른 상속
1가구 1주택인 상태에서 부모님의 사망으로 인해 1주택을 상속받는 경우, 원래 보유중인 주택을 처분하면 상속으로 인한 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 상속에 의한 일시적 1가구 2주택은 처분 기한이 따로 없습니다.
상속 주택을 취득하고, 몇년이 지나도 기존 보유주택을 처분한다면 비과세인데, 상속 주택을 먼저 처분하면 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는 점 주의하시기 바랍니다.
비과세 혜택을 받기 위해서는 보유중인 주택을 먼저 처분하고 상속 주택을 나중에 처분해야 합니다.
장기보유 특별공제
주택을 3년 보유했다면, 거주 및 보유기간에 따라서 양도소득세 최대 80%까지 면제가 가능한데, 1가구 1주택 조건에 충족하지 않아도 특별공제가 가능한 조건이 있습니다.
| 보유 기간 | 공제율 | 거주 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 | – | 2년 이상 | 8% |
| 3년 이상 | 12% | 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 4년 이상 | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 6년 이상 | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 7년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 8년 이상 | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 9년 이상 | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
조정대상지역 및 비조정지역
부동산 양도소득세 면제조건은 지역에 따라서 차이가 있는데, 바로 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 다릅니다. 부동산 시장의 특성과 변동성을 고려해 세금 혜택을 다르게 적용하는 것입니다.
그래서 내가 거주하는 지역 혹은 구매하고자 하는 주택의 지역이 어떤 지역이냐에 따라서 면제조건이 다르니 잘 확인하셔야 합니다.
2023년 2월 28일부터는 신규 주택 취득일 기준으로 기존주택을 3년 내 매도하면 일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 혜택이 가능합니다. 이는 조정대상지역 및 비조정지역과는 무관하에 모두 적용되니 참고하시기 바랍니다.
지역에 따른 면제조건을 정리하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 비조정지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 다주택자의 이전 주택 매매 | 3년 이내에 이전 주택 매매 시 일시적 2가구 주택로 간주 | 구매일로부터 2년 이상 보유 및 실거주 조건 만족 |
| 2018년 9월 이전 구매자 (조정 대상 지역) | 기존 법 적용 | 구매 후 2년 이상 보유 조건 만족 |
| 2018년 9월 – 2019년 12월 구매자 (조정 대상 지역) | 2년 이상 보유 조건 만족 | 구매 후 2년 이상 보유 조건 만족 |
| 2020년 12월 이후 구매자 (조정 대상 지역) | – | 1년 이내 이전 주택 매매 및 신주소 전입 조건 만족 |
| 부동산 수 변화로 인한 면제 조건 | 상속 시 비과세 | 상속 시 비과세 |
마치며
1가구 2주택 양도소득세 면제조건과 계산 방법에 대해서 살펴봤습니다. 세금에 대한 부담이 없을 수 없기 때문에 이런 비과세 혜택이 있는 것은 잘 확인하여 혜택을 받는 것이 좋습니다.
일시적 1가구 2주택이 되었는데, 기존 주택이 팔리지 않아서 걱정이신 분들은, 한국 자산관리공사에 매각 의뢰를 하면 매각한 것으로 간주하게 됩니다. 단, 기존 시세에 비해서 좀 적게 받을 수 있으니 양도소득세 비과세 혜택을 받는 수준과 차익을 비교하여 결정하시면 됩니다.